Acker für Windrad verpachten? Darauf sollten Landwirte achten!

Windenergieanlagen auf dem Acker – kein leichtes Unterfangen

 

Doch so sehr die finanziellen Erträge das Vorhaben „Acker für Windrad verpachten“ attraktiv machen mögen, wirft es auch ganz grundlegende Fragen auf: 

 

• „Sind die besten Standorte nicht längst vergeben?“  
• „Woher können Projektierer wissen, ob gerade mein Acker geeignet ist?“ 
• „Wie kann ich selbst herausfinden, ob sich Windenergieanlagen auf meinem Grundstück installieren lassen?“ oder 
• „Was muss ich bei Windenergie Pachtverträgen allgemein beachten?“ 

 

Das Thema Pacht beziehungsweise Pachtvertrag im Kontext mit Windkraftanlagen ist unglaublich vielschichtig, sodass auch in diesem Artikel nicht alle Aspekte in vollem Umfang abgedeckt werden können. Sicher ist jedoch: Ein Mindestmaß an fundiertem Wissen, eine gute Planung, eine geschickte Herangehensweise in Verhandlungen und eine kompetente Beratung sind für Landwirte unerlässlich, wenn sie ihren Acker für die Windenergie-Nutzung zu attraktiven Konditionen verpachten möchten.

 

Die ersten Schritte: Flächeneignung prüfen, Projektierer ansprechen

 

Die gute Nachricht vorweg: Gute Windenergie-Standorte sind in Deutschland gefragter denn je. Denn die hoch gesteckten Klimaziele der Bundesregierung verlangen nach einem schnellen und groß angelegten Ausbau der Windenergie. Dies ist wiederum nur möglich, wenn genügend Flächen zur Verfügung stehen. Da Windkraftanlagen auf landwirtschaftlichen Flächen buchstäblich die Norm in Deutschland sind, wenn von Windenergie an Land die Rede ist, spielt die Flächenknappheit den Eigentümern landwirtschaftlicher Flächen in die Karten. 

 

Nichtsdestotrotz sind die ersten Schritte auf dem Weg zur Windenergie für Landwirte oft mit vielen Unbekannten verbunden, und die größte unter ihnen ist die Eignung zur Windenergienutzung. Um herauszufinden, ob sich Windkraftanlagen auf dem Acker überhaupt errichten lassen können, müssen geografische, infrastrukturelle und auch rechtliche Bedingungen im Detail geprüft werden. 

 

Ein Schlüsselelement ist natürlich der Wind. Ist er stark und konstant genug, um eine Windkraftanlage wirtschaftlich sinnvoll zu betreiben? Aber auch die Lage des Landes ist entscheidend. Befindet es sich in einer für Windenergie ausgewiesenen Zone? Gibt es eine gute Anbindung an das Stromnetz und ist das Gelände leicht zugänglich für den Aufbau und die Wartung von Windkraftanlagen?  

 

Und dann wären da noch die rechtlichen Rahmenbedingungen. Auch, wenn im Rahmen des 2-Prozent-Zieles einige Regularien gelockert worden sind, dürfen Windkraftanlagen in der Regel nur in bestimmten Zonen errichtet werden. Dazu kommen noch Abstandsregelungen zu Wohngebäuden, Naturschutzgebieten oder Flugplätzen – all das kann schnell ganze Landstriche in Ausschlusszonen verwandeln. 

 

Umso aufwändiger ist es, diesen vielen Faktoren in Eigenregie und auf dem klassischen Weg auf den Grund zu gehen. Und so kann die Durchführung diverser Messungen sowie das Einholen verschiedenster Gutachten mitunter Wochen bis Monate in Anspruch nehmen. Sicher ist: Diese ersten Schritte auf dem Weg zur Windenergie sind keine Entscheidung, die man zwischen Tür und Angel trifft. Ein anderer Weg könnte sein, selbst auf einen Windkraft-Projektierer zuzugehen und seine Fläche zur Pacht anzubieten – in der Hoffnung, dass dieser schließlich den Acker auf Eignung prüft.

 

 

Deutlich schneller geht es für Landwirte dagegen mithilfe einer digitalen Windenergie-Flächenanalyse. Diese basiert auf einer riesigen Datenbasis hinsichtlich Windgeschwindigkeit, Regularien und Netzanschluss und kann binnen weniger Sekunden bis Minuten eine verlässliche Ersteinschätzung liefern – ohne Kosten für den Flächeneigentümer. 

 

Sind diese initialen Hürden einmal genommen und es stellt sich heraus, dass die Ackerfläche vielversprechend ist, steht die nächste Frage im Raum: Wie trete ich an die Projektierer heran? Wie bereits erwähnt, können Landwirte den direkten Kontakt zu Projektentwicklern suchen. Auch können unabhängige Berater herangezogen werden, die bei der Suche behilflich sind und auch bei Vertragsverhandlungen und rechtlichen Fragen unterstützen können. Außerdem ist es denkbar, mit anderen Landeigentümern in der Region zusammenzukommen und gemeinsam eine insgesamt größere, gebündelte Fläche für ein Windkraftprojekt in den Raum zu stellen, die in dieser Folge auch größere Windparks möglich macht. 

 

Noch eine Option steht in direktem Zusammenhang mit der zuvor erwähnten digitalen Windenergie-Flächenanalyse: Die Platzierung der als vielversprechend eingestuften Ackerfläche auf einer digitalen Plattform, die von Projektierern frequentiert und zugänglich gemacht wird. Hier liegen die Vorteile erneut auf Seiten der Landwirte: Da gute Flächen sehr gefragt sind, dürfen ihre Eigentümer mit attraktiven Pachtkonditionen rechnen und sich Gebote wie Geschäftspartner buchstäblich aussuchen. 

 

Projektpartner-Auswahl, Vertragsverhandlungen und andere Herausforderungen für Flächeneigentümer

 

Landwirte, die sich dafür entscheiden, ihren Acker für ein Windenergie-Projekt zu verpachten, stehen vor einem komplexen Prozess. Nicht minder komplex kann die Auswahl des geeigneten Partners sein, der das Projekt von der Planung über den Bau bis zur Wartung eines Windrades umsetzt.  

 

Zumindest verlangt sie eine gründliche Recherche und ein hohes Maß an Vertrauen. Deshalb sollten Landwirte Unternehmen mit solidem Ruf, Erfahrung und finanzieller Stabilität bevorzugen. Nach der Wahl des Projekt-Partners lässt die nächste Herausforderung nicht lange auf sich warten: die Ausarbeitung des Pachtvertrags. 

 

Dieser kritische Schritt bestimmt naheliegenderweise die Bedingungen der Pacht und legt die Rechte und Pflichten beider Vertragsparteien fest. Hier sollten Landwirte sehr bedacht vorgehen, denn die Komplexität und die langfristige Natur eines solchen Vertrages erfordern besondere Aufmerksamkeit.  

 

Grundsätzlich gilt: Verhandlungen sind kein Sprint, sie sind ein Marathon. Zwar mag manch einer unter ihnen das Gefühl haben, nun schnell handeln und sich ebenso schnell festzulegen zu müssen. Erfahrungsgemäß stehen Landwirte jedoch nicht unter Zeitdruck, einen Vertrag im Eiltempo zu unterschreiben, der ihre finanziellen Erwartungen am Ende gar nicht zu erfüllen mag, wie es zuvor den Anschein erweckte. Ganz im Gegenteil. 

 

Viel wichtiger ist es für Grundstücksbesitzer, sich gründlich vorzubereiten und bestenfalls erfahrene Anwälte oder unabhängige Berater zur Ausarbeitung der Pachtbedingungen heranzuziehen. Denn ein Pachtvertrag für Windenergie-Projekte muss eine Fülle von Aspekten abdecken.  

 

Landwirte müssen sicherstellen, dass der Vertrag eine genaue Beschreibung der Fläche und deren Nutzung beinhaltet. Dies umfasst die exakten Standorte für die Windenergieanlagen sowie die eventuelle Nutzung weiterer Flächen für Infrastrukturen wie Zufahrtsstraßen oder Stromleitungen.  

 

Die Laufzeit des Vertrags, oft auf 20 bis 25 Jahre festgelegt, und die Regelungen zu Flurschäden sollten klar definiert sein. Außerdem sind die Pflichten des Pächters und des Verpächters – von der Pflege und Instandhaltung der Flächen bis hin zu Wegerechten – im Vertrag festzulegen. 

 

Dies sind nur einige wenige Beispiele für Aspekte, auf die sich geeignet werden muss. Denn jeder Vertragsabschluss ist einzigartig und muss auf die spezifischen Gegebenheiten und Bedürfnisse der beteiligten Parteien abgestimmt sein. Auch sollten Landwirte sicherstellen, dass ihr Vertrag flexibel genug ist, um Anpassungen an neue rechtliche Vorgaben, technische Entwicklungen oder Marktveränderungen zu ermöglichen.  

 

Bevor dann schließlich die Unterschrift auf dem Pachtvertrag landet, prüft im Idealfall ein Experte für Energie- und Vertragsrecht den Entwurf. Denn ein sorgfältig ausgearbeiteter und gut durchdachter Vertrag vermeidet Konflikte und Unklarheiten und bildet das solide Fundament für eine erfolgreiche und langfristige Zusammenarbeit. Oder, um es bildhaft auszudrücken: Ein guter Vertrag ist wie ein guter Zaun - er hält Schwierigkeiten fern und hält die wichtigen Dinge zusammen.

 

Acker für Windrad verpachten: Es geht natürlich (auch) ums Geld

 

Neben den vielen zuvor angesprochenen Vertragsinhalte dürfen natürlich auch die finanziellen Aspekte nicht fehlen. Letztlich sind sie einer der essenziellen Gegenstände eines Pachtvertrags, bei denen es jedoch wie auch bei allen anderen um Fairness und Ausgewogenheit geht. Erst wenn dies gegeben ist, steht einer langfristigen und erfolgreichen Zusammenarbeit nichts im Wege. 

 

Doch worauf kommt es an, wenn es um die Höhe der Pachtzahlungen geht? Eine wesentliche Rolle spielen erwartungsgemäß Größe und Lage der verpachteten Fläche. Größere Flächen, insbesondere in windreichen Gebieten, bringen in der Regel höhere Pachtpreise mit sich.  

 

Wie so vieles im Leben, hängt der Preis des Pachtlandes aber auch stark von Angebot und Nachfrage ab. Je gefragter die Fläche, je größer der Wettbewerb unter den Projektierern, desto besser sind natürlich die Aussichten auf eine überdurchschnittlich hohe Pacht. 

 

Grundstückseigentümer sollten sich daher grundlegend sowohl mit den Einflussfaktoren auf die Pachtpreise als auch mit den gängigen Modalitäten auseinandersetzen – oder sich gegebenenfalls von Experten dazu beraten lassen. Dies hilft ihnen dabei, realistische Erwartungen zu setzen und eine starke Verhandlungsposition einzunehmen. 

 

Landwirte finden im Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) grundlegende gesetzliche Bestimmungen, in denen Dinge wie die Einspeisevergütung, Rückbausicherheit und das sogenannte Repowering detailliert behandelt werden. Es ist essentiell, das Vergütungspaket des Investors im Licht der gesetzlichen Mindesteinspeisevergütung und weiterer Vergütungsbestandteile zu überprüfen, da es um die Wirtschaftlichkeit und Rentabilität der Windenergieprojekte für den Grundstückseigentümer geht. 

 

Bei der Mindesteinspeisevergütung handelt es sich um den gesetzlich festgelegten Mindestbetrag, den der Betreiber einer Windenergieanlage pro erzeugter Kilowattstunde Strom erhält. Somit stellt diese Vergütung eine wesentliche Einnahmequelle für den Betreiber dar und beeinflusst direkt die Rentabilität des Projekts. Darüber hinaus können weitere Vergütungsbestandteile wie die Marktprämie zu den Gesamteinnahmen beitragen. 

 

Es kann mitunter vorkommen, dass das vom Investor vorgeschlagene Vergütungspaket nicht den vollen wirtschaftlichen Nutzen des Projekts für den Grundstückseigentümer widerspiegelt. Hier gilt es, kritisch zu prüfen und gegebenenfalls nachzuverhandeln. Nur auf diesem Weg sichert sich der der Grundstückseigentümer tatsächlich einen fairen Anteil an den Erträgen des Projekts. 

 

Ein guter Windenergie-Pachtvertrag sollte außerdem sowohl ein Mindestentgelt als auch einen variablen Anteil an den tatsächlichen Erträgen beinhalten. Das Mindestentgelt gewährleistet, dass der Grundstückseigentümer unabhängig von den tatsächlichen Erträgen der Windenergieanlage eine garantierte Mindestvergütung erhält – also auch, wenn die Leistung der Windenergieanlage unter den Erwartungen liegt. Man könnte sie daher als eine Art Sicherheitsnetz für den Grundstückseigentümer ansehen, welches ihn vor dem vollen unternehmerischen Risiko schützt. 

 

 

Auf der anderen Seite bietet ein variabler Anteil an den tatsächlichen Erträgen dem Grundstückseigentümer die Möglichkeit, von überdurchschnittlich guten Erträgen der Windenergieanlage zu profitieren. In Zeiten hoher Windgeschwindigkeiten oder hohen Strompreisen kann der Ertrag der Anlage nämlich deutlich über dem Mindestentgelt liegen, wodurch der Grundstückseigentümer eine zusätzliche Vergütung erhält. Ein Pachtvertrag, der nur ein Mindestentgelt und keinen variablen Anteil vorsieht, würde den Grundstückseigentümer von diesen potenziellen zusätzlichen Gewinnen ausschließen. 

 

Mit der Einführung des Ausschreibungsmodells im EEG 2017 ist der Aspekt der Flexibilität bei der Ausgestaltung der Vergütung noch wichtiger geworden. Gemäß dieses Modells erhalten Investoren nur noch dann den Zuschlag für ein Windprojekt, wenn ihr Angebot für eine mindestens zu zahlende Vergütung das günstigste ist.  

 

Somit lässt sich nur noch schwer im Vorfeld abschätzen, wie hoch die gemäß EEG garantierte Mindestvergütung tatsächlich ausfällt. Umso wichtiger ist es für beide Parteien, sich auf eine Vergütung zu einigen, die sowohl den Interessen des Pächters als auch denen des Grundeigentümers entspricht. 

 

Außerdem ist es für Landwirte sehr empfehlenswert, ihre Vergütungsansprüche auch im Pachtvertrag entsprechend zu sichern. Damit stellt er sicher, dass die vereinbarten Zahlungen auch tatsächlich getätigt werden. Hierzu kann beispielsweise eine vorschüssige Zahlung im Pachtvertrag festgehalten werden, bei denen der Pächter die vereinbarten Pachtzahlungen im Voraus leistet, bevor er das Recht zur Nutzung des Grundstücks erhält. Dies minimiert das Risiko, für den Grundstückseigentümer, dass der Betreiber der Anlage seinen Zahlungsverpflichtungen nicht rechtzeitig nachkommt. Zusätzlich kann eine quartalsweise festgelegte Zahlung statt eines jährlichen Pachtzahlungsmodells die Liquidität des landwirtschaftlichen Betriebs deutlich verbessern. 

 

Das Thema Transparenz hängt mit den finanziellen Aspekten des Pachtvertrages unmittelbar zusammen. Umso wichtiger ist dann das Recht des Landwirts, Einsicht in die Abrechnungsunterlagen zu erhalten. So kann dieser nachvollziehen, ob die finanziellen Vereinbarungen aus dem Pachtvertrag tatsächlich eingehalten werden und ihm die zustehenden Zahlungen korrekt berechnet und in voller Höhe ausgezahlt wurden – vor allem angesichts der variabler Vergütungsanteile. Die langfristige Ausrichtung von Pachtverträgen für Windenergieprojekte macht zudem eine regelmäßige Pachtsteigerung für Landwirte zum wichtigen Vertragsgegenstand, nicht zuletzt auch als Inflationsausgleich. 

 

Windenergie-Pachtvertrag: die Risiken

 

Ob Windenergie im Wald, auf dem Acker oder auf hoher See – es gibt keine risikofreie Rendite. Doch Landwirte können dank klugem Risikomanagement dafür sorgen, die Risiken im Zusammenhang mit der Verpachtung ihres Ackers zu minimieren. Doch womit kann und muss ein Grundstücksbesitzer im schlimmsten Fall rechnen?  

 

Die Risiken können vielschichtig und auch kleinteilig sein. Andere wiederum lassen eindeutig durchblicken, welche Folgen sie für den Flächeneigentümer haben könnten. An erster Stelle ist hier wohl das vorzeitige Scheitern des Windenergie-Projekts zu nennen – etwa durch die Insolvenz des Projektierers. Und die hätte vor allem zur Folge, dass der Pächter seinen finanziellen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen kann. 

 

Landwirte sollten deshalb unbedingt auf angemessene Sicherheitsleistungen im Pachtvertrag bestehen – beispielsweise als Bankbürgschaften oder Kautionen. Diese Sicherheit sollte ausreichend hoch sein, um die Kosten für den Rückbau der Anlagen zu decken, welche ohne Weiteres in die Hunderttausende gehen können. Schließlich sind heutige Windkraftanlagen deutlich größer als etwa ihre Pendants von vor zwei Jahrzehnten.  

 

Hinzu kommen viele Tonnen an kohlefaserverstärkten Kunststoffen an, die von der WHO wie auch vom Umweltbundesamt als ähnlich krebsverursachend, wie Asbest eingestuft wird – vor allem dann, wenn sie in Flammen aufgehen. Dies ist mitunter mit Altlasten- und Entsorgungsrisiken, eventuell aber auch mit Gesundheitsrisiken verbunden. Da gemäß Bundesbodenschutzgesetz den Eigentümer eine Ausfallhaftung trifft, sollten Landwirte bei Neubauten wie auch beim Repowering unbedingt sicherstellen, dass der Projektierer eine Umwelthaftpflichtversicherung nachweisen kann – spätestens ab Beginn der Bauarbeiten.

 

Nicht zu unterschätzen sind auch die Haftungsrisiken des Flächeneigentümers. Nach § 836 BGB sind diese nämlich für den ordnungsgemäßen Zustand und Betrieb der Anlage verantwortlich. Mit dieser Tatsache gehen Projektentwickler nicht immer transparent um. Die Folgen: Unter gewissen Bedingungen kann der Geschädigte einer baulichen Anlage den Grundstückseigentümer haftbar machen, obwohl dieser weder Betreiber noch Eigentümer der Anlage ist.  

 

Was passiert beispielsweise, wenn ein Windrad umstürzt und Schäden an umliegenden Grundstücken oder Gebäuden verursacht? Wer kommt für die Kosten auf, wenn etwa Leitungen bei Bauarbeiten beschädigt werden? Landwirte können sich nur dann gegen diese Haftungsrisiken schützen, wenn im Pachtvertrag sowohl ein umfangreiches Pflichtenheft als auch eine umfassende Haftpflichtversicherung vereinbart wird. 

 

Kommunikation und Zusammenarbeit mit Stakeholdern ist gefragt

 

Wenn es um die Verpachtung von Ackerland für ein Windenergie-Projekt geht, so ist dies nicht nur ein Geschäft zwischen dem Landwirt und dem Projektentwickler. Es betrifft auch andere Stakeholder – wie zum Beispiel die umliegenden Landeigentümer, die Gemeinde und, je nach den spezifischen Umständen, vielleicht auch Windkraftgegner oder andere Interessengruppen. 

 

Viel gepriesen ist immer wieder die offene und effektive Kommunikation mit diesen Stakeholdern. Sie kann natürlich dazu beitragen, Verständnis und Unterstützung für das Projekt zu gewinnen, mögliche Konflikte zu entschärfen und gemeinsame Lösungen für Probleme zu finden. Etwa, wenn benachbarte Landeigentümer Bedenken hinsichtlich des Einflusses des Windenergieprojekts auf ihre Immobilienwerte, die Aussicht oder andere Aspekte haben. 

 

 

Auch die Zusammenarbeit mit der Gemeinde hat einen hohen Stellenwert, kann sie doch eine wichtige Rolle bei der Genehmigung oder unter Umständen bei der Regelung projektspezifischer Schritte, wie den Zugang zu den Anlagen, der Verkehrsplanung und anderen Fragen spielen. Selbstredend, dass gute Beziehungen zur Gemeinde dazu beitragen können, die Durchführung eines Windenergie-Projekts zu erleichtern. 

 

Andere Stakeholder können ebenfalls wertvolle Perspektiven und Ressourcen einbringen. Zum Beispiel können Umweltgruppen helfen, Lösungen zu finden, die den Einfluss des Windkraft-Projekts auf die Umwelt minimieren. Gleichwohl können lokale Unternehmen Dienstleistungen bereitstellen, die für das Projekt benötigt werden. 

 

Wichtig bei alledem ist jedoch nicht allein, dass Kommunikation überhaupt stattfindet – sie muss frühzeitig, ehrlich und kontinuierlich stattfinden.

 

Fazit: Windkraft auf dem Acker geht nicht ohne Wissen, Planung, Verhandlungsgeschick und gute Beratung

 

Wer als Landwirt seine Ackerfläche für ein Windenergie-Projekt verpachten möchte, steht vor einer nicht alltäglichen Entscheidung. Dafür winken attraktiven Pachteinnahmen und somit eine zusätzliche Einnahmequelle, die mehr Stabilität in den landwirtschaftlichen Betrieb bringt. Doch weder Projektierer noch gute Pachtverträge fallen einfach vom Himmel.  

 

Eigentümer landwirtschaftlicher Flächen müssen sich im Vorfeld daher detailliert mit der Materie der Windenergie-Pachtverträge beschäftigen, Konventionen erörtern, herausfinden, was üblich ist und natürlich auch verstehen, welche Verantwortlichkeiten und auch Risiken mit einem solchen Projekt einhergehen. Nur dann können Landwirte auch entsprechende Vereinbarungen aushandeln, mit denen sie auf der sicheren Seite sind und die alle Vertragsparteien zufriedenstellen.

 

Um wirklich auf Nummer sicher zu gehen, sollten sie zu keiner Zeit auf den guten Rat von Experten verzichten – von der Identifikation von geeigneten Projektierern über die Gestaltung des Pachtvertrags bis hin zur Verhandlung von Pachtkonditionen. Nimmt das Vorhaben schließlich Gestalt an, sind Flächeneigentümer gut darin beraten, dies allen weiteren Stakeholdern zu kommunizieren, die direkt oder indirekt davon betroffen sind und ebenso mit selbigen zusammenzuarbeiten. 

 

Zu den wohl größten Herausforderungen zählen jedoch zum einen die Flächenanalyse und andererseits das Gewinnen eines Projektentwicklers. Konventionelle Vorgehensweisen in Eigenregie, die unter anderem aufwändige Messungen und Gutachten voraussetzen, sind einerseits mit einem finanziellen Aufwand für den Flächeninhaber verbunden, andererseits vergehen viele Wochen bis Monate, bis endlich ein Ergebnis vorliegt. Und selbst dann ist nicht garantiert, dass der nächste Projektierer direkt bereitsteht, um diese Fläche gegebenenfalls für ein Windenergie-Projekt zu pachten. 

 

Eine digitale Flächenanalyse, wie die von Caeli Wind, ist für Flächeneigentümer hingegen kostenlos und liefert das Ergebnis binnen Sekunden bis Minuten. Dies ist möglich dank eines enormen Datensatzes mit etlichen Datenpunkten, anhand derer im Hintergrund die angegebene Fläche hinsichtlich Windhöffigkeit, Restriktionen und Netzanbindung überprüft werden. Stellt sich heraus, dass einem Windenergie-Projekt prinzipiell nichts im Wege steht, folgt der nächste Schritt: Das Einstellen des Grundstücks auf einem Online-Marktplatz, auf welchem viele geprüfte Windflächen Projektierern zugänglich sind. 

 

Somit kommen Flächeneigentümer und Projektentwickler unmittelbar zusammen. Dadurch, dass gute, geprüfte Flächen sehr begehrt sind, können Landwirte auf jene Angebote zurückgreifen, die für sie am attraktivsten sind, anstelle vorschnell den nächstbesten Pachtvertrag zu unterschreiben.