Windkraft-Pachtvertrag: So gestalten und verhandeln Sie erfolgreich
Ohne geeignete Windenergieflächen keine Energiewende – das wissen Energiekonzerne. Als Land- oder Waldbesitzer könnten Sie durch Verpachtung Ihrer Fläche eine nachhaltige Einnahmequelle schaffen. Doch der Pachtvertrag muss gut durchdacht sein. In diesem Artikel geben wir Tipps zu Windenergie-Pachtverträgen und zeigen, wie Sie Ihre Interessen als Flächenbesitzer schützen können.
Hinweis: Diese Tipps ersetzen keine Rechtsberatung!
Windkraft-Pachtverträge: Es lohnt sich, gut informiert zu sein
Regelmäßige Pachteinnahmen – das klingt zunächst einmal verlockend, doch in all der Euphorie dafür verschwindet vielleicht der Blick auf vertragliche Fallstricke. Ja, Pachtverträge können komplex sein, allerdings heißt das nicht, dass sich Komplexität und Fairness für beide Vertragsparteien gegenseitig ausschließen würden.
Wahr ist: Ein schlecht ausgehandelter Vertrag bedeutet möglicherweise nicht nur finanzielle Einbußen, sondern auch Bindungen und Verpflichtungen über Jahrzehnte, die Sie als Flächenbesitzer so ursprünglich nicht wollten. Wahr ist aber auch: Ein gut informierter Vertragspartner ist ein starker Vertragspartner.
Da Windkraft-Pachtverträge mit großer Wahrscheinlichkeit nicht zu Ihrem Alltag als Landwirt oder Waldbesitzer gehören, sollten Sie sich zuerst eine gute Wissensbasis aneignen, bevor Sie in die konkreten Verhandlungen gehen.
Was ist überhaupt ein Windkraft-Pachtvertrag?
Zunächst einmal ist es bereits hilfreich zu verstehen, was ein Pachtvertrag überhaupt ist. Im Grunde ist es ein spezielles Vertragswerk, das zwischen einem Land- beziehungsweise Flächenbesitzer auf der einen Seite und einem Vertragspartner auf der anderen Seite geschlossen wird, welcher etwa ein Projektentwickler oder Energieversorger sein kann.
In diesem Vertrag sind spezielle Anforderungen, Rechte und Pflichten verankert, die sowohl den Schutz des Landwirts beziehungsweise Waldbesitzers, als auch die Interessen des Anlagenbetreibers berücksichtigen. Das Ziel des Windkraft-Pachtvertrags ist es, dem Betreiber das Recht zu übertragen, auf dem entsprechenden Landstück eine oder mehrere Windkraftanlagen zu errichten und zu betreiben.
Dabei sollten Sie im Hinterkopf haben, dass es dabei nicht allein um die reine Fläche geht, auf der die Anlage steht. Das benötigte Areal ist in der Regel größer, um etwa den notwendigen Sicherheitsabstand zu anderen Gebäuden zu gewährleisten, Zuwegungen anzulegen oder auch um Schutzmaßnahmen umzusetzen.
Darüber hinaus haben Pachtverträge rund um Windkraftanlagen aufgrund der Planungs- und Amortisationszeiten eine relativ lange Laufzeit – nicht selten 20 Jahre oder mehr. Wenn wir also von einem Windenergie-Pachtvertrag sprechen, dann sprechen wir von einer langfristigen, rechtlich verbindlichen Vereinbarung, die im Idealfall den Grundstein für die Zusammenarbeit und den wirtschaftlichen Erfolg beider Parteien legt.
Denken Sie an Ihre Verhandlungsposition
Vorbereitung ist das A und O wenn es um die richtige Verhandlungsstrategie eines Pachtvertrags geht. Eine ganz zentrale Rolle dabei spielt das Verhandlungsgleichgewicht. Beide Parteien müssen aufeinander eingestellt sein, auf Augenhöhe miteinander sprechen und zu Wort kommen können, während ihre Interessen und Bedenken angemessen berücksichtigt werden.
All das klingt schlüssig, doch warum ist das gerade für Sie als Flächenbesitzer so wichtig? Nun, Projektentwickler und große Energieunternehmen verfügen in der Regel über viel Erfahrung und eine starke Verhandlungsposition. Sie haben spezialisierte Teams um sich herum und wissen genau, wie sie ihre Interessen durchsetzen können. Dagegen sind Sie als Flächenbesitzer möglicherweise zum ersten Mal in solch einer Verhandlungssituation.
Lassen Sie sich nicht von diesen Umständen einschüchtern und haben Sie stets im Hinterkopf: Ihre Fläche ist wertvoll. Das ist Ihre stärkste Verhandlungsposition. Ohne geeignetes Land gibt es kein Windkraftprojekt. Dies bedeutet, dass Sie auch trotz wenig Erfahrung in Windenergie-Pachtvertragsverhandlungen nicht völlig machtlos sind.
Ganz wichtig dabei: Lassen Sie sich nie unter Druck setzen. Vielleicht mag es verlockende Angebote geben, die auf den ersten Blick attraktiv erscheinen. Doch nehmen Sie sich die Zeit, Angebote zu prüfen, sich beraten zu lassen und über die Konditionen nachzudenken. Ein vorschnell abgeschlossener Vertrag kann langfristig für Sie weniger vorteilhaft sein, als gedacht. Tauschen Sie sich daher im Vorfeld gegebenenfalls mit anderen Flächenbesitzern aus oder lassen Sie sich von Anfang an durch Experten unterstützen.
Warum fachliche Beratung bei der Verhandlung von Pachtverträgen so wertvoll ist
Wenn Sie eine für Projektentwickler interessante Fläche besitzen, gibt es keinen Grund für Sie, einen Pachtvertrag vorschnell und erst recht nicht ohne juristische Prüfung zu unterschreiben. Dagegen gibt es einige gute Gründe, professionelle Unterstützung in Anspruch zu nehmen:
1. Mehr Durchblick
Pachtverträge für Windkraftprojekte sind keine alltäglichen Verträge. Sie beinhalten spezifische Klauseln und Regelungen, die ohne rechtliche Kenntnisse schwer zu verstehen sein können. Mit einem Profi auf Ihrer Seite am Verhandlungstisch, bekommen Sie Klarheit darüber, was Sie da eigentlich genau unterschreiben.
2. Mehr Verhandlungsstärke
Ein erfahrener Berater kennt die Tricks und Taktiken der Gegenseite. Doch statt verwirrt oder verunsichert zu sein, können Sie nun deutlich selbstbewusster in die Verhandlungen gehen.
3. Langfristige Sicherheit
Sie schließen den Vertrag vielleicht heute, aber dessen Bestandteile gelten für Jahrzehnte. Deshalb schützt Sie ein solider, guter Vertrag auch in Zukunft.
In manchen Bereichen – ob im Privatleben oder geschäftlich – ist es sinnvoll, Kosten zu sparen. Bei Windkraft-Pachtverträgen wäre dies definitiv eine Ersparnis an der falschen Stelle. Ja, unabhängige Berater oder Rechtsanwälte mit Expertise im Bereich Windenergie und Grundstücksrecht mögen Geld kosten. Doch diese Kosten können Sie eher als Investition in Ihre Interessen, Ihre Sicherheit und Ihren langfristigen Erfolg betrachten.
Ebenso sollten Sie die Gelegenheit nutzen, sich mit Branchenverbänden und Initiativen in Verbindung zu setzen. Oft bieten diese kostenlose oder günstige Beratungen an. Darüber hinaus können Sie hier Erfahrungen hinsichtlich Ihres Windenergie-Pachtvertrags mit anderen Landwirten oder Waldbesitzern austauschen.
Typische Bestandteile eines Windenergie-Pachtvertrags
Ein Windenergie-Pachtvertrag kann gut und gerne mehrere Dutzend Seiten umfassen. Selbstredend, dass die nachfolgend aufgeführten Vertragsbestandteile nur einen kleinen Teil des Gesamtbilds abdecken. Jedoch handelt es sich um die wesentlichen Aspekte, mit denen Sie sich gedanklich befassen sollten.
Wichtig dabei: Lassen Sie den Vertrag und seine Inhalte auf Herz und Nieren prüfen. Es geht hier um eine langfristige Zusammenarbeit, die für beide Seiten fruchtbar sein kann – aber nur, wenn die Rahmenbedingungen stimmen.
1. Laufzeit des Pachtvertrags
Denken Sie daran: Ein Zeitraum von 20 bis 25 Jahren ist hier keine Seltenheit. Das ist so, als hätten Sie um die Jahrtausendwende einen Vertrag für ein Nokia 3310 abgeschlossen und würden erst bei der Vorstellung des iPhone 15 aussteigen können.
2. Pachtzins
Dies ist ein zentraler Punkt im Vertrag, aus welchem hervorgeht, wie viel Sie für die Überlassung Ihres Landes finanziell erwarten können. Die Pachteinnahmen können fest, variabel oder eine Kombination aus beidem sein. Es ist üblich, dass der Pachtzins an den Ertrag der Windkraftanlage gekoppelt wird. So profitieren beide Seiten, wenn die Anlage überdurchschnittlich performt.
3. Regelungen zum Rückbau
Nach Vertragsende möchten Sie Ihr Land wieder wie früher nutzen. Doch was, wenn nur die oberirdischen Teile der Anlage entfernt wurden und ein massives Betonfundament zurückbleibt? Regelungen über den kompletten Rückbau bis zu einer bestimmten Tiefe sollten klar verankert sein.
4. Flächenbestimmung und -umfang
Ihr Vertrag könnte spezifizieren, dass beispielsweise 1.000 m² für die Anlage benötigt werden. Was ist jedoch mit den Zufahrtsstraßen, technischen Gebäuden und Schutzmaßnahmen? Plötzlich könnten aus ursprünglich 1.000 m² deutlich werden. Achten Sie auf eine klare Abgrenzung.
5. Anpassungsklauseln
Die Welt der erneuerbaren Energien ist dynamisch. Es könnte technische Neuerungen geben, oder es ändern sich gesetzliche Rahmenbedingungen. Daher sollten im Vertrag Anpassungsklauseln verankert sein, die gewisse Veränderungen ermöglichen, ohne den gesamten Vertrag in Frage zu stellen.
6. Haftungs- und Versicherungsregelungen
Ein Sturm zieht auf, ein Blitz schlägt ein und ein Flügel der Anlage bricht ab und richtet Schaden. Wer zahlt? Hier sollte klar sein, dass der Betreiber in der Pflicht ist und für ausreichenden Versicherungsschutz sorgen muss.
7. Rechtsnachfolge und Weiterverkauf
Sie möchten Ihr Grundstück verkaufen. Doch der neue Käufer möchte den Windenergie-Pachtvertrag nicht übernehmen. Hier sollte geregelt sein, dass der Vertrag an das Grundstück gebunden ist und der neue Besitzer die Rechte und Pflichten übernimmt.
8. Kündigungsbedingungen
Stellen Sie sich vor, der Betreiber zahlt die Pacht nicht pünktlich. Nach welcher Zeit und unter welchen Bedingungen können Sie den Vertrag kündigen? Eine Kündigung sollte nicht erst nach monatelangem Zahlungsverzug möglich sein.
10. Verpflichtungen bei Vertragsende
Neben dem Rückbau gibt es noch mehr, an das Sie denken sollten. Was ist mit Einträgen im Grundbuch oder Dienstbarkeiten, die während der Laufzeit eingetragen wurden? Eine Klausel zur Löschung dieser Einträge nach Vertragsende könnte hier Klarheit schaffen.
Dies war ein tiefer aber dennoch unvollständiger Einblick in das, was in einem Windenergie-Pachtvertrag stehen kann. Denken Sie immer daran: Ein guter Vertrag schützt beide Seiten. Holen Sie sich rechtlichen Rat und machen Sie sich mit allen Details vertraut. Es geht schließlich um Ihre Fläche und Ihre Rechte.
Rechtliche Rahmenbedingungen von Pachtverträgen für Windkraftprojekte
Windenergie-Pachtverträge können nicht einfach beliebig nach Gefühl verfasst werden – es gelten Rahmenbedingungen, die von verschiedenen Gesetzen oder Verordnungen geprägt sind. Im Folgenden erhalten Sie eine Übersicht darüber, mit welchen davon ein Pachtvertrag konform sein muss beziehungsweise worauf sich bei der Vertragsgestaltung berufen werden kann.
Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG)
Das BImSchG ist das zentrale Gesetz, wenn es um Genehmigungsverfahren für Windkraftanlagen geht. Es regelt nicht nur, ob und wo eine Anlage gebaut werden darf. Auch bestimmt es, wie hoch der Schutz der Anwohner vor Lärm oder Schattenwurf sein muss und welche Maßnahmen ergriffen werden müssen, um die Umwelt zu schützen.
Für Sie als Besitzer land- oder forstwirtschaftlicher Flächen bedeutet das konkret: Ihr Grund und Boden muss im Einklang mit diesen Regelungen stehen. So könnte es sein, dass Ihre Fläche trotz guter Windverhältnisse aufgrund von Schattenwurf oder Lärmbelastung für nahegelegene Anwohner nicht für eine Windkraftanlage in Frage kommt. Bevor es letztlich zum Vertrag kommt, sind diese Faktoren jedoch schon geklärt.
Raumordnung und Bauplanung
Hierbei geht es im Grunde um die Frage, wo Windkraftanlagen überhaupt errichtet werden dürfen. In den Flächennutzungs- und Bebauungsplänen der Gemeinden wird festgelegt, welche Zonen für Windkraftanlagen vorgesehen sind – und welche nicht. Selbst wenn Ihre Fläche ideal erscheint, muss sie dennoch in den Planungen der Gemeinde als Windenergiefläche vorgesehen sein.
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG)
Das BNatSchG stellt sicher, dass beim Bau und Betrieb von Windkraftanlagen die heimische Flora und Fauna geschützt werden. Dabei spielt besonders der Vogel- und Fledermausschutz eine große Rolle. Einige Arten, beispielsweise. der Rotmilan, können sogar dazu führen, dass Windkraftprojekte gestoppt werden. Ein gründliches Artenschutzgutachten vorab kann viel Ärger und Kosten sparen.
Landespezifische Bestimmungen
Die Bundesländer haben eigene Gesetze und Verordnungen. Je nach Bundesland können diese Regelungen von den bundesweiten Gesetzen abweichen. Ein Beispiel aus dem Bereich Windenergie im Wald: In Thüringen und fünf anderen Ländern ist die Errichtung von Windenergieanlagen in Wäldern gemäß ihrer Landeswaldgesetze verboten. In Baden-Württemberg dagegen ist die Windkraft im Staatswald ein zentraler Baustein für die Energiewende im Ländle. Machen Sie sich daher idealerweise mit den spezifischen Regelungen Ihres Bundeslandes vertraut oder ziehen Sie Experten hinzu.
Energiewirtschaftsgesetz (EnWG) und Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG)
Diese Gesetze sind der Dreh- und Angelpunkt für die wirtschaftliche Seite der Windenergie. Während das EnWG den allgemeinen rechtlichen Rahmen für die Energiewirtschaft vorgibt, regelt das EEG die Förderbedingungen für erneuerbare Energien, insbesondere die Einspeisevergütungen für Windstrom.
Finanzielle Aspekte des Windenergie-Pachtvertrags
Für Sie als Besitzer landwirtschaftlicher oder forstwirtschaftlicher Flächen ist vor allem ein Vertragsbestandteil ganz essenziell: die Pacht. Die Höhe der Pachteinnahmen mit Windrädern kann von Faktoren wie zum Beispiel der Qualität des Windstandorts, der Art und Größe der Anlage sowie allgemeinen Marktbedingungen beeinflusst werden.
Welche Pachtmodelle gibt es?
Unabhängig von seiner Höhe ist Pachtzins jedoch nicht gleich Pachtzins. Grundsätzlich gibt es keine Blaupause, die ohne weiteres auf alle Acker- oder Waldflächen angewandt werden könnte. Vielmehr existieren verschiedene Pachtmodelle, die zum Tragen kommen können – von festen Pachten über Umsatzbeteiligungen bis hin zu Flächenpachten.
Unter einer Flächenpacht versteht man eine Pachtzahlung, die auf der Grundlage der Größe der verpachteten Fläche je Hektar oder Quadratmeter berechnet wird. Sie bietet Ihnen als Grundstückseigentümer eine feste und kalkulierbare Einnahmequelle. Diese ist unabhängig von der Produktivität oder anderen variablen Faktoren zu betrachten, die die Erträge der auf dem Grundstück betriebenen Anlagen beeinflussen könnten.
Bei festen Pachten handelt es sich dagegen um einen fixen Betrag, der ebenfalls unabhängig vom tatsächlichen Ertrag der Anlage ist und über die gesamte Laufzeit des Pachtvertrags gleich bleibt. Dies mag unter dem Aspekt der Planungssicherheit möglicherweise attraktiv erscheinen, doch es gibt einen Haken: Als Flächeneigentümer profitieren sie nicht von eventuellen Steigerungen der Erträge des Windparks, wenn dies die für Sie einzige Form der Vergütung ist – ganz im Gegensatz zum Betreiber.
In der Windenergiebranche hat sich in den letzten Jahren daher ein Standard etabliert: die Umsatzbeteiligung. Zusätzlich zum festen Pachtzins erhalten Sie als Flächenbesitzer somit eine faire Gelegenheit, zusätzlich am wirtschaftlichen Erfolg der Windkraftanlage zu partizipieren.
Die Umsatzbeteiligung kann entweder in Form eines festen Betrags je erzeugter Kilowattstunde oder als prozentualer Anteil des Verkaufserlöses erfolgen. Ebenfalls üblich: eine Pachtzahlung auf Basis eines prozentualer Anteil an der Einspeisevergütung. Meiden Sie in jedem Fall Pachtverträge, in denen ausschließlich eine feste Pacht anstatt in Kombination mit einer Umsatzbeteiligung aufgeführt ist.
Weitere mögliche Vereinbarungen finanzieller Art sind z. B.:
- Einmalzahlung: Diese Summe kann bei Vertragsabschluss, Baubeginn oder auch bei Inbetriebnahme der Anlage gezahlt werden.
- Bürgschaften: Durch eine Bürgschaft für den Rückbau und die Forderungssicherung stellen Sie sicher, dass Sie nicht auf eventuellen Kosten sitzenbleiben, falls der Betreiber in die Insolvenz gehen sollte und seine Verpflichtungen nicht mehr erfüllen kann.
- Inflationsausgleich: Mit einer solchen Vereinbarung wird gewährleistet, dass die Pacht über die Jahre hinweg an die Inflation angepasst wird und Ihre Einnahmen somit ihren realen Wert behalten.
Achten Sie auf die vertraglich festgeschriebenen Zahlungsmodalitäten
Dass Sie eine Pacht erhalten, ist soweit klar. Nun stellt sich die Frage, wann diese Pachtzahlungen stattfinden. Behalten Sie daher die Vertragsinhalte zu den Zahlungsmodalitäten im Blick. Diese können nämlich Auswirkungen auf Ihre finanzielle Planung und Liquidität haben.
Jährliche und quartalsweise Zahlungen
Es mag zunächst attraktiv klingen, einmal im Jahr eine größere Summe zu erhalten. Doch eine solche jährliche Zahlung kann auch Tücken bergen. Einerseits ist man als Landwirt oft unvorhersehbaren Ausgaben ausgesetzt, sei es durch Wetterbedingungen, Maschinenschäden oder andere Faktoren.
Ist das Geld aus der jährlichen Zahlung zum Beispiel bereits investiert oder anderweitig verplant, kann das zu finanziellen Engpässen führen. Hier bieten quartalsweise Zahlungen eine praktikable Alternative, die mit einigen Vorteilen punktet:
- stetiger Cashflow: Regelmäßigere, kleinere Zahlungen unterstützen Sie dabei, einen konstanten Geldfluss über das Jahr zu gewährleisten und finanzielle Engpässe zu vermeiden.
- mehr Überblick: Mit quartalsweisen Zahlungen können Sie die Pachteinnahmen besser nachverfolgen und mit den tatsächlichen Betriebsdaten der Anlage vergleichen. Eventuelle Unstimmigkeiten lassen sich so kurzfristiger identifizieren.
- mehr Flexibilität: Regelmäßigere Zahlungen in kürzeren Abständen erlauben es Ihnen, flexibler auf notwendige Investitionen oder unvorhergesehene Ausgaben im landwirtschaftlichen Betrieb zu reagieren.
Konzentrieren Sie sich bei der Vertragsgestaltung nicht allein auf die Höhe der Pacht. Auch die Zahlungsmodalitäten sollten ein großer Stellenwert im Verhandlungsprozess zuteil werden.
Nehmen Sie sich im Vorfeld die Zeit, verschiedene Zahlungsoptionen zu durchdenken und zu bewerten. Projektentwickler sind oft bereit, bei den Zahlungsintervallen entgegenzukommen, wenn sie sehen, dass Flächenbesitzer informiert und gut vorbereitet in die Verhandlungen gehen.
Vertragliche Fallstricke und Stolpersteine
Windenergie-Pachtverträge klingen lukrativ und verlockend. Doch manche unter ihnen halten auch Tücken bereit, die Ihnen für Jahrzehnte Kopfschmerzen bereiten können. Wie Sie bis hierhin bereits herauslesen konnten, birgt das Verpachten von Land eine ganze Reihe an komplexen Aspekten, die Sie in der Fülle nur allzu oft übersehen können. Für Sie ist es entscheidend, diese Fallstricke und Stolpersteine zu kennen, zu verstehen und sich davor zu schützen. Achten Sie daher auf folgende Punkte:
Verschiedene Vertragsbezeichnungen
Es ist nicht unüblich, dass verschiedene Windenergie-Unternehmen unterschiedliche Bezeichnungen für ihre Pachtverträge verwenden. Die einen nutzen den Begriff „Nutzungsvereinbarung“, andere sagen „Betriebsvertrag“, wiederum andere nennen sie „Betriebsvereinbarung“.
Dies kann zu Verwirrung führen und implizieren, dass unterschiedliche Bezeichnungen unterschiedliche Bedingungen bedeuten. Und das, obwohl sie alle dasselbe meinen. Im schlimmsten Fall unterschreiben Sie in falscher Annahme einen weniger vorteilhaften Vertrag. Konzentrieren Sie sich daher auf die Inhalte statt auf die Bezeichnung des Vertrages.
Sehr kurze Kündigungsfristen
Wir erinnern uns: Pachtverträge können eine Laufzeit von mehreren Jahrzehnten haben, doch es Kündigungsfristen,. In diesen ist festgelegt, wie weit im Voraus ein Vertrag gekündigt werden muss. Oft sind diese Kündigungsfristen eher zugunsten des Projektierers gestaltet, um ihnen mehr Planungssicherheit zu geben.
Doch die Umstände für Sie als Landbesitzer können sich ändern. Und so kann Sie ein zu kurzer Kündigungszeitraum einschränken – vor allem, wenn Sie Ihr Land doch für andere Zwecke nutzen möchten oder die Zusammenarbeit insgesamt hinterfragen.
Kein variabler Pachtanteil
Auf die Ausgewogenheit kommt es an: Eine ausschließlich feste und gleichbleibende Pachtzahlung schließt Sie über Jahrzehnte davon aus, an überdurchschnittlichen Erträgen der Windkraftanlage zu profitieren.
Im Umkehrschluss kann eine ausschließlich variable Pacht, die sich an der Stromerzeugung der Anlage bemisst, für finanzielle Unsicherheiten sorgen, wenn das Windrad nicht wie erwartet performt. Ein guter Pachtvertrag vereint sowohl feste als auch variable Bestandteile in einem Pachtzins.
Das Ausschreibungsmodell
Was im Jahre 2017 im EEG als Ausschreibungsmodell durch die Bundesregierung eingeführt wurde, wirkt sich unmittelbar auf Ihre Pachtzahlungen aus. Denn nur noch diejenigen Projektierer, die mit der geringsten EEG-Förderung auskommen, erhalten den Zuschlag für ein Windprojekt.
Damit bestimmt sich die gesetzlich garantierte Mindestvergütung sich nicht mehr exakt im Voraus. Es liegt nun an Ihnen und dem Projektentwickler, diese bei Vertragsabschluss noch unbekannte Variable fair und flexibel zu berücksichtigen.
Reservierungsphase
Wie der Name bereits sagt, reservieren Sie dem Projektentwickler Ihre Fläche für eine bestimmte Zeit – vor der Inbetriebnahme der Anlage. Während dieser Zeit prüft das Unternehmen, ob sich der Bau einer Windenergieanlage dort lohnt und holt alle notwendigen Genehmigungen ein.
Die restriktiven Hürden sind jedoch hoch und nicht selten müssen umfangreiche Verfahren durchlaufen werden. So können mehrere Jahre ins Land ziehen, bis, wenn überhaupt, eine Baugenehmigung erteilt wird. Der Knackpunkt: Einige Verträge enthalten Klauseln, die diese Reservierungsphase ohne klare Information verlängern können.
Für Sie als Landbesitzer bedeutet das, dass Sie Ihr Areal an den Projektentwickler binden, ohne jedoch eine Garantie dafür zu haben, dass dort am Ende tatsächlich eine Windenergieanlage errichtet wird. Schlimmer noch: In vielen solcher Klauseln ist festgelegt, dass Sie während dieser mitunter immer wieder verlängerten Reservierungsphase keinen Cent an Pachtzins erhalten.
Grundbuch und Dienstbarkeiten
Energieunternehmen möchten oft rechtliche Absicherungen im Grundbuch, um ihre Interessen zu schützen. Aber Vorsicht: Geben Sie nie unbedacht Vollmachten heraus, die es einem Unternehmen erlauben, Änderungen in Ihrem Grundbuch vorzunehmen. Sie könnten so die Kontrolle über wichtige Aspekte Ihres Landbesitzes verlieren.
Besonders kritisch wird es, wenn das Projektunternehmen insolvent wird und zuvor eine Dienstbarkeit in Ihrem Grundbuch eingetragen. Lassen Sie sich beim Vertragsabschluss eine notarielle Bestätigung geben, die es Ihnen erlaubt, diese Dienstbarkeit später wieder zu löschen.
Wichtig zu wissen: Selbst wenn eine Dienstbarkeit erlischt, bleibt der Eintrag im Grundbuch bestehen. Auch sollten Sie von Anfang an vereinbaren, dass die Dienstbarkeit automatisch erlischt, wenn der Projektierer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt.
Nachbarrechte und Abstandsflächen
Windkraftanlagen gelten in vielen baurechtlichen Aspekten, wie Gebäuden. Das bedeutet, sie müssen oft einen gewissen Abstand zu benachbarten Grundstücken einhalten können, wenn Grundstücksnachbarn darauf bestehen.
Es ist in diesem Fall unerheblich, ob bereits eine Baugenehmigung vorliegt. Denn diese wird oft erteilt, ohne dass dabei private Rechte Dritter berücksichtigt werden. Selten ist eine Fläche so groß, dass sie allein allen planungsrechtlichen Vorgaben für eine Anlage entspricht. Als Grundstückseigentümer sind Sie also in der Verantwortung, darauf zu achten, dass alle vorgeschriebenen Abstände eingehalten werden. Alternativ müssen Sie mit Ihren Nachbarn Vereinbarungen treffen und deren Zustimmung einholen.
Jetzt könnte man denken, dass dies mit einem Handschlag oder einem einfachen Vertrag getan ist. Die Realität sieht meist anders aus und die Sache endet nicht selten vor Gericht. Der Nachbar kann nämlich die Baugenehmigung anfechten, auf Unterlassung klagen oder, noch drastischer, Schadensersatzforderungen stellen.
Unklare Vergütungsansprüche
Sichern Sie Ihre Vergütungsansprüche! Bestehen Sie beispielsweise auf eine Vereinbarung, welche die Pachtzahlungen im Voraus vorsieht. Stellen Sie außerdem vertraglich sicher, dass Sie das Recht haben, die relevanten Abrechnungsunterlagen einzusehen. Sie möchten schließlich die Möglichkeit haben, die genauen Zahlen zu prüfen und sicherzustellen, dass Ihnen die korrekten Beträge ausgezahlt werden.
Fehlende Rückbausicherheit
Altlasten- und Entsorgungsrisiken
Mehr als 40 Tonnen an karbonfaserverstärkten Kunststoffen sind in einer Windkraftanlage enthalten. Sowohl WHO als auch das Umweltbundesamt betrachten diese Kunststoffe im Brandfall genauso krebsverdächtig wie Asbest. Noch ist nicht abschließend geklärt, wie gefährlich mögliche Altlasten oder Gesundheitsrisiken wirklich sind.
Jedoch sieht das Bundesbodenschutzgesetz eine Ausfallhaftung des Grundeigentümers vor. Stellen Sie vor dem Bau oder der Modernisierung einer Windenergieanlage sicher, dass der Projektierer von Beginn an eine umfassende Umwelthaftpflichtversicherung hat, die alle Risiken abdeckt. Sichern Sie die exakten Details dazu daher unbedingt im Nutzungvertrag und mit Vertragsstrafen ab.
Fazit: Sie haben es in der Hand
Vertragsgestaltung und Verhandlungsprozesse sind oft komplex, aber Sie können all dies meistern, indem Sie folgende Punkte verinnerlichen:
1. Gut vorbereitet sein: Machen Sie sich mit Pachtverträgen und üblichen Gegebenheiten vertraut. Dies hilft Ihnen dabei, als starker Verhandlungspartner fokussiert in die Verhandlungen zu gehen.
2. Beratung einholen: Konsultieren Sie Experten! Ein erfahrener Anwalt oder Berater im Bereich Windkraft kann spezifische, oft übersehene Vertragsdetails klären und Ihnen dabei helfen, einen guten Vertrag zu gestalten.Sprechen Sie auch mit anderen Flächenbesitzern, die bereits solche Verträge abgeschlossen haben. Ihre Erkenntnisse sind wertvoll.
3. Nicht vorschnell unterschreiben: Sie haben den Trumpf in der Hand: Ihre Fläche. Das verschafft Ihnen genügend Zeit, sich mit allen Vertragspunkten und den sich daraus ergebenden Auswirkungen auf Ihr Grundstück vertraut zu machen.
4. Klare Kommunikation: Seien Sie transparent über das, was Sie wollen und was nicht. Hören Sie auch aktiv zu. Dies hilft Ihnen dabei, mögliche Missverständnisse zu vermeiden und zeigt Respekt gegenüber Ihrem Verhandlungspartner.
5. In die Zukunft denken: Ein Windkraftprojekt zieht sich über mehrere Jahrzehnte. Klären Sie daher die Ausstiegsbedingungen und was passiert, wenn Sie das Grundstück veräußern möchten.
Stefan Schnarhelt
Windkraftexperte und Berater für Grundbesitzer
Lesezeit: ca. 06:50 Min.
Stand: Oktober 2023
