Pachteinnahmen aus Windkraftanlagen versteuern

Steuerliche Grundlagen für Verpächter

Pachteinnahmen aus Windkraftanlagen werden grundsätzlich als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) eingestuft. Dies gilt auch für Landwirte, die einen Teil ihrer Flächen für Windräder zur Verfügung stellen. Nach aktueller Rechtsprechung gehören diese Erlöse nicht zu den Einkünften aus Land- und Forstwirtschaft, sondern werden separat als Vermietungseinkünfte besteuert.

Die Einnahmen müssen in der Steuererklärung unter Anlage V angegeben werden und unterliegen dem persönlichen Einkommensteuersatz. Eine spezielle Pauschalversteuerung nur für Windradpachten existiert nicht - die Progression des Einkommensteuertarifs greift wie bei jedem zusätzlichen Einkommen.

Gewerbesteuer: In der Regel nicht relevant

Gute Nachrichten für private Verpächter: Die Verpachtung von Grundstücken für Windenergieanlagen gilt steuerlich als reine Vermögensverwaltung und nicht als Gewerbebetrieb. Pachteinnahmen lösen daher für private Grundeigentümer und Landwirte keine Gewerbesteuer aus, solange es sich um eine bloße Überlassung der Fläche handelt.

Rechtsgrundlage dafür ist § 15 Abs. 2 EStG: Ein Gewerbebetrieb liegt nämlich nur dann vor, wenn die Tätigkeit nicht als Verwaltung eigenen Vermögens einzustufen ist. Genau das ist bei der reinen Grundstücksverpachtung in der Regel der Fall.

Achtung bei Zusatzleistungen: Eine gewerbliche Tätigkeit - und damit eine Gewerbesteuerpflicht - kann dann entstehen, wenn der Verpächter zusätzliche Leistungen erbringt, die deutlich über die reine Flächenüberlassung hinausgehen. Etwa wenn er Wartungs-, Reinigungs- oder technische Betreuungsaufgaben für die Windkraftanlage übernehmen würde.

In diesen doch eher seltenen Fällen würde die Tätigkeit als Gewerbebetrieb eingestuft und der daraus resultierende Gewinn unterläge der Gewerbesteuer nach § 2 GewStG. Für natürliche Personen und Personengesellschaften gilt hierbei ein Freibetrag von 24.500 € gemäß § 11 Abs. 1 Nr. 1 GewStG.

In der Praxis übernimmt der Betreiber der Windenergieanlage fast immer alle technischen und organisatorischen Aufgaben. Der Flächeneigentümer stellt lediglich das Grundstück zur Verfügung - somit bleibt die Tätigkeit in aller Regel im Bereich der nicht gewerbesteuerpflichtigen Vermögensverwaltung.

Umsatzsteuer: Befreiung als Regel, Option als Möglichkeit

Die Verpachtung von Grundstücken ist nach § 4 Nr. 12a UStG grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Dies gilt auch für die Überlassung von Flächen für Windkraftanlagen. Der Verpächter stellt daher normalerweise keine Umsatzsteuer in Rechnung.

Allerdings besteht die Möglichkeit, gemäß § 9 UStG freiwilig die Umsatzsteuerpflicht zu wählen. Durch diese Option kann der Verpächter 19 Prozent Umsatzsteuer auf die Pacht erheben, sofern der Pächter ein vorsteuerabzugsberechtigter Unternehmer ist.

Beispielszenario: Ein Grundeigentümer verpachtet eine Fläche an ein Unternehmen, das dort eine Windkraftanlage betreibt. Ohne Option zur Steuerpflicht wäre die Verpachtung umsatzsteuerfrei, und der Verpächter könnte die Vorsteuer aus mit der Verpachtung zusammenhängenden Aufwendungen nicht abziehen.

Durch die Ausübung der Option zur Steuerpflicht stellt der Verpächter 19 Prozent Umsatzsteuer in Rechnung und kann im Gegenzug die Vorsteuer aus seinen eigenen Aufwendungen, wie etwa Investitionskosten oder laufende Betriebskosten, geltend machen.

Besonderheiten für land- und forstwirtschaftliche Flächen

Für Windkraftanlagen auf land- oder forstwirtschaftlichen Flächen sind spezifische steuerliche Aspekte zu klären.

Einordnung der Einnahmen

Obwohl die Pachteinnahmen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung behandelt werden, gehören Standortflächen von Windenergieanlagen, die von land- und forstwirtschaftlich genutzten Flächen eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft umgeben sind, gemäß § 233 Absatz 1 des Bewertungsgesetzes (BewG) zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen. Dies gilt, „wenn wenigstens an einer Seite der Standortfläche Flächen angrenzen, die der landwirtschaftlichen, forstwirtschaftlichen, gärtnerischen oder einer anderen Urproduktion dienen."

Das hat Vorteile: Nach den Bewertungsregeln für die Grundsteuer fallen Standortgrundstücke, die von landwirtschaftlichen Flächen umgeben sind, weiterhin der Grundsteuer A zugeordnet und unterliegen nicht der höher besteuerten Grundsteuer B für Grundvermögen. Voraussetzung dafür ist, dass an einer Seite der verpachteten Fläche noch aktive Landwirtschaft stattfindet. Die Windkraftläche bleibt dann im Grundsteuerwert landwirtschaftlich bewertet - es fällt nur ein kleiner Zuschlag für die spezielle Nutzung an.

Gewinnpauschalierung und Freibeträge - was gilt für Windkraftpachten?

Viele Landwirte nutzen die Gewinnpauschalierung nach § 13a EStG, um ihren Gewinn aus der Landwirtschaft auf einfache Weise zu ermitteln. Diese Methode gilt jedoch nur für typische land- und forstwirtschaftliche Einnahmen, wie etwa den Verkauf von Ernteerträgen, Holz oder Vieh.

Pachteinnahmen für Windkraftanlagen zählen nicht dazu, weil die Fläche für eine nicht-landwirtschaftliche Nutzung überlassen wird. Das bedeutet: Ein Land- oder Forstwirt, der seinen Gewinn pauschal ermittelt, muss die Einnahmen aus Windkraftpachten gesondert angeben und voll versteuern - sie werden zusätzlich zum pauschalen Gewinn erfasst.

Steueroptimierung bei Pachteinnahmen durch Windkraft

Flächeneigentümer können ihre Pachteinnahmen steuerlich optimal gestalten, wenn sie folgende Dinge beachten:

Maximaler Kostenabzug

Die steuerliche Behandlung von Pachteinnahmen aus der Verpachtung von Flächen für Windkraftanlagen erfolgt unter der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 EStG. Dabei können Werbungskosten, die im Zusammenhang mit der Erzielung dieser Einnahmen stehen, steuermindernd geltend gemacht werden. Deshalb sollten Flächeneigentümer sämtliche dieser Ausgaben sammeln und dokumentieren. Dazu zählen generell etwa:

• Notarkosten für den Windkraft-Pachtvertrag
• Grundbuch-Eintragungsgebühren
• Vermessungskosten
• Rechtsberatungskosten
• Anteilige Grundsteuer
• Fahrtkosten zu Projektbesprechungen
• Haftpflichtversicherung für das Grundstück

Diese Aufwendungen gelten laut § 9 EStG Abs. 1 als Werbungskosten, da sie der Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Pachteinnahmen dienen. Sie können in der Anlage V der Steuererklärung geltend gemacht werden.

Umsatzsteueroption bewusst entscheiden

Die Option zur Umsatzsteuer ermöglicht den Vorsteuerabzug aus Rechnungen im Zusammenhang mit der Windenergiefläche. Dies bringt jedoch auch Verwaltungsaufwand mit sich, etwa in Form von regelmäßigen Umsatzsteuervoranmeldungen.

Sind keine relevanten Vorsteuerbeträge zu erwarten, ist es sinnvoll, bei der Steuerfreiheit zu bleiben. Die Kleinunternehmerregelung kann ebenfalls greifen, wenn der Jahresumsatz unter den Grenzen liegt. Ab 2025 liegt diese bei 25.000 Euro Vorjahresumsatz. In diesem Fall bleibt der Verpächter unabhängig von der gewählten Option umsatzsteuerfrei. Achtung: Diese Regelung gilt nur, wenn der Verpächter keine weiteren umsatzsteuerpflichtigen Tätigkeiten ausübt, die diese Grenze überschreiten.

Gemeinsames Eigentum steuerlich nutzen

Bei gemeinsamen Eigentumsverhältnissen, wie etwa bei Eheleuten oder in einer Erbengemeinschaft, werden die Einnahmen entsprechend aufgeteilt. Dies kann steuerlich vorteilhaft sein, da jeder Miteigentümer seinen Grundfreibetrag und niedrigeren Progressionssatz nutzen kann.

Beispiel: Gehört das Land je zur Hälfte Ehepartnern A und B, versteuert jeder 5.000 Euro zusätzlich statt einer Person 10.000 Euro - die Steuerlast verteilt sich und pro Person bleibt mehr von den Pachterträgen.

Bei gemeinschaftlichem Eigentum ist in der Regel eine gesonderte und einheitliche Feststellungserklärung beim Finanzamt erforderlich. Diese stellt sicher, dass die Einkünfte korrekt ermittelt und den Eigentümern entsprechend ihren Anteilen zugeordnet werden.

Aufpassen bei Betriebsvermögen

Landwirte sollten genau prüfen, wie die Verpachtung steuerlich behandelt wird. Wenn eine verpachtete Fläche weiterhin zum Betriebsvermögen gehört, bleibt sie steuerlich innerhalb des landwirtschaftlichen Betriebs. Wird sie jedoch ins Privatvermögen überführt, kann dies zur Aufdeckung stiller Reserven führen - insbesondere, wenn der Bodenwert seit dem Erwerb stark gestiegen ist. In diesem Fall wäre eine Einkommensteuer auf den Wertzuwachs fällig, also die Differenz zwischen Buchwert und aktuellem Marktwert der Fläche.

Die Klärung mit einem Steuerberater, ob die verpachtete Fläche weiterhin dem Betriebsvermögen zugeordnet bleibt oder eine separate Flurstücksteilung vorteilhaft ist, kann oft helfen, eine unerwünschte Steuerpflicht zu vermeiden.

Vorauszahlungen und Nachzahlungen einplanen

Hohe Pachteinnahmen können dazu führen, dass das Finanzamt erstmals Einkommensteuervorauszahlungen festsetzt. Diese sind vierteljährlich zu leisten.

Falls für die Pachteinnahmen zudem Umsatzsteuer anfällt, etwa durch die bewusste Option zur Umsatzsteuerpflicht, müssen regelmäßig Umsatzsteuervoranmeldungen abgegeben werden - monatlich oder vierteljährlich, je nach Umfang. Flächeneigentümer sollten daher stets ausreichend Liquidität einplanen, um diese steuerlichen Verpflichtungen fristgerecht erfüllen zu können.

Fazit: Nachhaltige Pachteinnahmen mit gezielter Steuerplanung

Die Verpachtung von Grundstücken für Windkraftanlagen ermöglicht Flächeneigentümern stabile und langfristige Zusatzeinnahmen. Steuerlich betrachtet handelt es sich dabei meist um Vermietungseinkünfte, die zwar steuerpflichtig sind, jedoch durch gezielte Optimierungsmöglichkeiten vorteilhaft gestaltet werden können.

Besonders interessant für Landwirte und Waldeigentümer: Auch bei einer Verpachtung bleibt die Fläche in vielen Fällen Teil des landwirtschaftlichen Betriebsvermögens, sodass Vorteile bei der Grundsteuer genutzt und steuerliche Nachteile vermieden werden können.

Mit einer klugen Steuerstrategie - beispielsweise durch konsequente Nutzung von Kostenabzügen, gezielte Entscheidung zur Umsatzsteuerpflicht oder optimale Verteilung der Einnahmen bei gemeinsamen Eigentümern - bleibt ein möglichst großer Teil der Windenergie-Pachteinnahmen tatsächlich beim Eigentümer. Wer frühzeitig professionellen Rat einholt, vermeidet steuerliche Fallstricke.

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine professionelle Steuerberatung. Aufgrund individueller Unterschiede und möglicher Gesetzesänderungen empfehlen wir, steuerliche Fragen mit einer Fachkraft zu klären. Zudem erhebt der Artikel keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Alle Informationen wurden nach bestem Wissen und Gewissen recherchiert, sind jedoch kein Ersatz für die rechtlich verbindliche Beratung von Steuerexperten.